譲渡所得
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課税譲渡所得の計算方法
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額
（一定の場合）
・取得費とは・・・
購入代金（建物は減価償却費用相当額を控除する）や仲介手数料などの合計額。
※実際の取得費が譲渡価格の５％に満たない場合は、譲渡価格の５％相当額を取得費として計算できます。
・譲渡費用とは・・・
仲介手数料 、測量費など土地・建物を売るために直接要した費用。
瑕疵やの売却に際して支払った立退料。
建物を取得して土地を売ったときの取り壊し費用 など。
・特別控除額とは・・・
収用などの場合：最高5,000万円
自らの住んでいる家屋と土地を売った場合：最高3,000万円
特定土地区画整理などのため売却した場合：最高2,000万円
特定住宅地造成事業等のため売却した場合：最高1,500万円
特定の土地等を譲渡した場合：最高1,000万円
農地保有の合理化等のための農地等の売却した場合：最高800万円 など
短期譲渡： 譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年以下のもの
長期譲渡： 譲渡した年の１月１日現在の所有期間が５年を超えるもの
（1）一般の税率
（2）所有期間10年超のマイホームを売ったときの軽減税率の特例
A 課税譲渡所得金額が6,000万円以下
B 課税譲渡所得金額が6,000万円超
課税譲渡所得金額 × 14.21％（うち住民税4％）
課税譲渡所得金額 × 20.315％（うち住民税5％）
課税譲渡所得金額 × 39.63％（うち住民税9％）
（課税譲渡所得金額 - 6,000万円）× 20.315％（うち住民税5％）
（注）上記（1）、（2）につきましては、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年度分の
基準所得税の2.1%が含まれていります。
●短期譲渡所得・長期譲渡所得の判定区分
●不動産を売却した際の課税のフローチャート
不動産の売却をした年の1月1日現在における所有期間で判定する。
平成28年中の売却では平成22年12月31日以前に取得した場合には『長期譲渡所得』となり、平成23年1月1日以後に取得した場合には「短期譲渡所得』に該当します。
相続（遺贈）又は贈与によって取得した不動産の場合には、お亡くなりになった方もしくは贈与者が取得した日を引き継ぎますので、売却した人にとっても『取得した日』となります。
（例）お亡くなりになった方が『平成10年5月19日』に取得した土地を『平成25年9月1日』の相続で取得し、『平成28年12月20日』売却した場合には、取得日は『平成10年5月19日』を基準となります。
不動産を取得した日及び売却した日には、『契約締結日』でも『不動産の引渡日』でも、どちらを選択してもよいことになります。（納税者有利な方を選択できる）ただし、新築物件などで建物が実際に建築されていない場合には『契約締結日』を取得日として選択することはできませんので『不動産の引渡日』となります。
①
②
③
※
税 率
特例について
平成29年12月31日までの特例 平成28年12月現在
居住用財産を売却して譲渡損失が
算出されるケース(新たに自宅を買換えない場合)
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平成29年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失(譲渡損失)が生じたときは、 一定の要件を満たすものに限り、その年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。
さらに損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降３年内に繰越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例をマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と言います。
また、この特例は新たなマイホーム(買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。
特例には大きく分けて「特別控除」と「買替特例」の
２種類があります。
居住用財産を譲渡した場合の
3,000万円特別控除の特例
マホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく課税譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。
特例を受けるための適用条件・・・
これが特例を受けられるマイホームの定義！！！
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特別控除は、譲渡所得から一定の金額が控除される制度で特別控除額部分については税額が免除されることになります。
買替特例は、譲渡所得に対する税額を次に資産が売却されるまで課税を繰延べる制度になります。
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●損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
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自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること、なお以前に住んでいた家屋や敷地等の場合は、住まなくなった日から３年目の年の12月31日までに売ること（家屋が残っている場合）
売った年の前年、前々年にこの特例またはマイホーム買換えや交換の特例、若しくはマイホーム譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
売った家屋や敷地について、他の特例の適用を受けていないこと
災害によって滅失した家屋の場合、その敷地に住まなくなって日から3年目の年の12月31日までに売ること
住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、以下の要件に当てはまること
注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、以下の要件に当てはまること
売手と買手の関係が、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人など特別な間柄でないこと
その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ住まなくなった日から３年目の年の12月31日までに売ること
家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
ィ）
ロ）
居住用財産を売却して
譲渡損失が算出されるケース
（新たに自宅を買換える場合）
旧居宅を平成29年12月31日までに売却して、新たなマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡喪失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
さらに損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降３年内に繰越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例をマイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
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●損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
●買換特例活用フローチャート
